物业管理需求公示

四、人员配备及要求

1. 物业服务人员需身体健康，能吃苦耐劳，具有高度的责任心、服务意识及良好的职业道德、服务意识，工作兢兢业业，熟悉物业管理法规。

2. 相关员工需按法律法规要求持证上岗。

3. 项目需要配备管理人员，负责项目管理。

4. 根据实际情况，合理配置人员，但不得低于以下人员配置标准和素质要求。各项目岗位配置不少于 118 人，具体如下：

五、 物业管理的范围和内容

1 、治安保卫：

（5）对所有进出院士楼的外来人员进行询问、登记，并用内线电话与接待人取得联系，经同意后方可登记入内。发现可疑人员阻止进入并作出妥善劝离。

（6）负责院士楼及停车场内外巡检工作，负责院士楼道路及建筑物内走道的畅通、公共区域照明灯的开关、巡查打点、公共部位的设备设施、各地点的安全隐患及消防器材检查，外来闲杂、可疑人员的盘问与劝离；

2 、清洁卫生、消杀：

（2）范围内所有洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换，采购单位负责洗手间纸巾等耗材费用；

（4）范围内四害消杀服务

（5）范围内白蚁消杀服务

（6）配备扫地车两台；

（7）配备洒水车，以院区所有硬化道路为主，每周洒水3次；

（8）根据天气及作业现场情况，可灵活调整洒水频次；

（9）在院区作业时，应均匀到位，确保道路无污水、路牙、路面洁净；

3 、绿化

范围内绿化及园林景观、绿化带的日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫及补种绿化等（采购单位负责补苗、肥料及药品等费用）；

4 、做好人才研修院智汇服务中心各项会务、接待服务保障工作；

5 、物业及物业管理档案、资料的整理。

6 、法规和政策规定的由物业管理公司管理的其他事项。

六、 主要物业服务标准及要求

（一）治安保卫管理要求：

1 、制定完善有效的治安保卫工作计划及制度，按照专业的管理模式对保安员进行管理，明确岗位职责要求，依法维护项目的综合治理、安全保卫、消防安全的正常工作秩序，在服务责任区域内执行安全防范任务，承担相应的保安服务责任；

2 、加强办公楼各项人员出入登记管理工作及车辆进出、停放秩序管理工作；

3 、严格执行24小时值班制度，认真做好各项监控系统管理和值班工作，迅速处置机关的突发事件、确保机关安全；协助有关部门处理好各项应急指挥处置工作，依法维护各项现场秩序，制订切实有效保安服务重大事故应急预案；

( 二)、 履约时人员 素质要求：

1. 会务主管：具有大专以上学历。

2. 会务人员：年龄在18-35岁以下，女性，身高160厘米以上。

3. 安保员：无不良行为记录及犯罪前科，政治觉悟性高，精神状态良好。

4 ．清洁绿化人员：具有初中以上学历。

（三）保安员岗前培训要求：

1 、新入职保安员必须经过岗前培训及跟岗培训，熟悉每个岗位工作情况后方可独立上岗执勤。

2 、保安员每周一至周五要进行晨训，内容包括：理论知识培训、消防知识及技能培训、队列体能培训、突发事件应急能力培训。

（四）保安员主要工作职责：

1 、各个岗位要认真履行岗位职责，积极做好治安巡逻、检查和防盗工作，发现安全隐患或问题必须及时向主管部门负责人反应情况。

2 、保安部的工作要负责全院辖区范围内治安防范和安全防火工作。

3 、保安人员在台风季节必须参与防台风、防洪抢险工作。

4 、保安部每月要对院内进行一次消防安全设施及消防器材检查，发现问题要及时向本院提出整改意见。每月对院外要进行消防安全检查一次，发现问题要及时向对方及提出整改意见并限期整改。

5 、按照甲方提供的岗位要求开展日常安保工作。

（五）保安采取费用包干，其中包括：

（1）保安人员工资、福利（含节日费）社保养老金、医疗工伤及意外险等。

（2）配备足够的物资装备

（3）保安人员服装、雨衣、头盔、雨鞋费用，伙食费、水电费用。

（六）乙方未按照合同要求配置足够的岗位人数值班，或者当月未完成甲方提出的合理整改要求，甲方将按照合同约定在当月服务费中扣除处罚费用。

（八）清洁、卫生管理要求

1 、清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善，清洁设施设置合理、完备，日常保洁注意垃圾的及时清运服务。

2 、负责做好疗养院、人才智汇服务中心所有的道路、广场、停车场、宿舍片区水泥路。具体包括： 庭院 、连廊（走廓）走廊通道、楼梯、扶梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌（含门牌）、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、道路、停车场、 水景 等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具；

3 、对所辖管理范围内的下类情况必须做到：

(1) 凉亭，公共卫生间干净整洁、无杂物、无异味

(2) 楼顶、楼道，干净整洁、无杂物。

(3) 明渠、排水沟（口、网）无堵塞、通畅、无异味

(4) 宿舍区楼道及外围整体环境干净整洁、无杂物

(5) 水景水面干净清洁、无漂浮物、无异味、池内无沉淀物及杂质、池壁干净整洁。

(6) 垃圾清运清运及时、无异味

备注：垃圾清运必须严格按照深圳市2020年9月1日起施行的（深圳市生活垃圾分类管理条例）执行，办理好垃圾清运等有关手续，负责垃圾房的使用、保养及维修，垃圾清运必须实行袋装化收集清运，在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒；

4 、清洁卫生工作流程和质量标准：见下表

5 、院内房屋屋顶及雨水系统清理

(1) 检查清理范围：

全院各建筑屋屋面及各雨水排水明沟、雨水篦子井、各检查井。

(2) 检查清理时间：

每周定期检查清理一次。台风、暴雨前后需加强检查清理一次。

(3) 检查清理要求：

屋面无树叶、垃圾杂物及生长植物；屋面排水沟、地面明沟、雨水篦子井、检查井内无枯叶、淤泥、植物；各处排水口无堵塞、管口无生长植物、保持排水沟、管口滤网完整，保证排水畅通。

（九）消杀管理要求

1 、确保消杀频次、空间（灭蚊蝇每月三次，灭鼠每月一次）满足物业环境需要，使 “四害”密度控制在国家爱卫会规定的标准内。

2 、根据白蚁的生态特点，确保白蚁消杀频次、空间（分飞期白蚁消杀每月2次，其余时间段每月1次）满足物业环境需要，使白蚁危害控制在国家爱卫会规定的标准内。

（1） 白蚁防治标准：采用目测法检测，项目内乔灌木白蚁危害率不超过2%；单次检查蚁路点应不超过3处。

（2）绿化、园林采用地下埋诱蚁木桩每月不低于两次检查；

（3）楼层建筑物、木材质地方进行全面检查；

3 、设备配备要求：

4 、消杀药剂要求：

（十）绿化管理要求

1. 配备专业人员进行管理，制度完善；

2. 实行标准化作业，由专人负责检查监督；

3. 负责红线范围绿化带的养护、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、松土、杀虫、杂物清除等管理。根据植物生长习性、种植环境等因素制定科学养护流程及制度，加强巡视，发现植物枯萎或缺水时须立即更换或补给养分，保证及时施肥、修剪，做好病虫害防治、消杀；

4. 园林绿化工作流程和质量标准：见下表

（十一） 园艺师工作职责：

1. 维护、管养管理范围内一切花草树木健康；

2. 巡视查看绿化布置及设施是否正常，发现问题及 时纠正；

3. 做好日常花木管养、清洁，做好绿化设备保养工 作；

4. 制定详细科学的绿化计划方案并逐级上报审议；

5. 定期对各种绿化设备进行保养，保证其处于正常 工作状态；

6. 做好草地的修建管养工作，确保平坦常绿无土地 裸露；

7. 及时治理树木草地病虫害；

8. 按时按标准完成公司交办的各项任务。

（十二）其他要求

1 、认真做好人才研修院智汇服务中心各项会务服务工作，做好各项会议准备、资料摆放、茶水倒递、会后保洁、维护各项会议秩序；

2 、建立物业服务所有档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便；

3 、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养及应急事件处理等登记制度；

4. 洒水车管理要求

（1）实行专职司机制，专人负责制，由专人负责协调调配；

（2）作业过程中留意周围车辆及行人，开启警示灯，倒车时观察好车辆后方环境；保持合理的作业速度，做到文明作业，确保安全生产无投诉；

（3）提前做好提醒车辆定期保养与日常清洁工作，确保车身整洁，并停放到指定位置；

（4）洒水车随车清洗员须统一着装，加穿反光背心，注意作业安全。

七、商务需求

（一）费用说明：

（1）人工成本（含人工工资、保险、福利、加班费等）

(2) 行政办公费（含办公经费、员工宿舍租赁、员工服装等费用；甲方免费提供保安宿舍，水电费按疗养院员工统一标准收取等）

(3) 治安保卫费；

(4) 环境清洁卫生费（包含垃圾处理费用、消杀费用、绿化养护费）：

(5) 管理设备分摊及固定资产折旧费；；

(6) 公众责任险

(7) 不可预算费

(8) 管理利润；

(9) 法定税费；

（二）项目服务期限及付款方式

1 、服务期限

本项目服务期限为自合同签订之日起一年。

本项目为长期服务类项目，第一次为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过三年。若政府采购主管部门发现项目有异常情况，以主管部门意见为准。

2 、付款方式

每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证,办理付款手续。

八、 委托管理的物业情况

一、 评分标准